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VORFÄLLIGKEITSENTSCHÄDIGUNG: DIE WICHTIGSTEN INFORMATIONEN IM ÜBERBLICK

Wann muss eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden?

Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Art Schadensersatz, die Sie Ihrer Bank zu zahlen haben, wenn Sie Ihren Immobilienkredit vor Ablauf der Sollzinsbindung kündigen. 

Zahlen Sie Ihre Restschuld vorzeitig zurück, verliert die Bank zukünftige Zinseinnahmen, da sie das Geld voraussichtlich nicht zu dem Zinssatz anlegen kann, den Sie entrichtet hätten.  Sie verliert damit Erträge und kann im Gegenzug einen Ausgleich verlangen. 

Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung?

Die Höhe des Vorfälligkeitsentgelds hängt vom eigenen Zinssatz auf das Darlehen, vom zugrunde gelegten Ersatzzinssatz am Kapitalmarkt, vom ausstehenden Finanzierungsbetrag und von der Restlaufzeit des Kredits ab. Zusätzlich fällt eine Bearbeitungsgebühr an. Durchschnittlich zahlten Darlehensnehmer im Jahr 2014 11% des Restbetrags ihrer Finanzierung als Vorfälligkeitsentschädigung. 

Vorfälligkeitsentschädigung berechnen 

Am einfachsten lässt sich Ihre Vorfälligkeitsentschädigung mithilfe eines speziellen Rechners ermitteln. Dabei wird in der Regel die Aktiv-Passiv-Methode zu Grunde gelegt, bei der die Verzinsung einer Geldanlage am Kapitalmarkt angenommen wird. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass dabei nur Hypothekenpfandbriefe als Berechnungsgrundlage herangezogen werden dürfen. So soll verhindert werden, dass Banken unrealistisch niedrige Zinssätze für ihre Kalkulation verwenden. 

Die Rolle von Sondertilgungen 

Die vertraglich festgelegte Option von Sondertilgungen muss bei der Berechnung des Vorfälligkeitsentgelds berücksichtigt werden, da der Darlehensbetrag hiermit hätte reduziert werden können. Die maximale Höhe der Sondertilgungen muss demnach zur Zinskalkulation von der Restschuld abgezogen werden.

Achten Sie in jedem Fall genau darauf, ob Ihre Bank dies berücksichtigt. 

Vorfälligkeitsentschädigung bei Hausverkauf 

Entscheiden Sie sich dazu, Ihr Haus zu verkaufen, ist die Bank dazu verpflichtet, einer vorzeitigen Kündigung zuzustimmen. Wenn der neue Käufer den Darlehensvertrag fortführt, wird dann kein Vorfälligkeitsentgeld fällig. Dies setzt jedoch das Einverständnis der Bank und somit eine gute Käuferbonität voraus. 

In welchen Fällen lässt sich die Vorfälligkeitsentschädigung umgehen? 

In den folgenden Fällen ist der Kreditnehmer nicht zu einer Vorfälligkeitsentschädigung verpflichtet: 

– Die Widerrufsbelehrung im Darlehensvertrag ist fehlerhaft: z.B. missverständliche Fristbelehrung, kein Hinweis auf die Rechtsfolgen des Widerrufs, Erklärung zu allgemein gehalten.

– Der Zins des Darlehens ist variabel: Die Kündigungsfrist beträgt hier nur 3 Monate.

– Die Bank kündigt den Vertrag: Löst die Bank Ihren Kreditvertrag z.B. wegen eines Zahlungsverzugs auf, darf sie keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. 

– Der Darlehensvertrag wird einvernehmlich gekündigt: z.B. bei Umwandlung in ein höheres Darlehen. 

– Nutzung des Sonderkündigungsrechts nach § 489 BGB: Bei Verträgen mit langer Zinsbindung besteht nach Ablauf von 10 Jahren nach der Auszahlung ein Sonderkündigungsrecht. Vorfälligkeitszinsen sind in diesem Fall nicht zu zahlen. 



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